Hệ số sử dụng đất là gì? Đây là một yếu tố quan trọng trong quá trình xây dựng các chung cư và công trình cao tầng. Bài viết dưới đây sẽ mang đến cho bạn cái nhìn chi tiết nhất về khái niệm này cũng như phương pháp tính theo quy định nhà nước.
* Thông tin trong bài chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không thay thế ý kiến chuyên gia.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo quy định nhà nước, hệ số sử dụng đất là gì? Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng qua Thông tư 22/2019/TT-BXD (hiệu lực đến 04/7/2021) và Thông tư 01/2021/TT-BXD (hiệu lực từ 05/7/2021), hệ số này là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình (bao gồm tầng hầm nhưng không bao gồm diện tích cho phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật, tầng mái, khu vực đỗ xe và gian lánh nạn) trên tổng diện tích lô đất theo đơn vị mét vuông (m2).
Khái niệm của hệ số sử dụng đất
Hệ số này được thiết lập nhằm kiểm soát số tầng xây dựng của chủ đầu tư so với tỷ lệ cho phép trong khu vực. Đồng thời, nó cũng cho thấy quy mô công trình, chi phí đầu tư và mật độ căn hộ phát sinh trên mỗi m2 đất.
Tuỳ vào từng khu vực, từng địa điểm, hệ số sử dụng đất cũng có sự khác biệt. Khi mua đất, chỉ số này sẽ giúp người mua xác định số tầng tối đa có thể xây dựng cho dự án căn hộ trong tương lai.
Khái niệm này bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị ở các quốc gia phát triển. Mặc dù liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng, nhưng hệ số này ít tác động đến nhà xưởng và khu công nghiệp, chủ yếu giới hạn số tầng của khu đô thị so với mật độ xây dựng cho phép.
Hệ số sử dụng đất là thông số thể hiện rõ chi phí xây dựng và mật độ công trình trên diện tích toàn bộ đất. Đây là chỉ số quan trọng mà nhà thầu cần nắm rõ trước khi bắt tay vào dự án xây dựng.
Khi hệ số này càng cao, đồng nghĩa với khả năng tăng diện tích sàn và mật độ xây dựng, giúp tiết kiệm quỹ đất và tối ưu tính kinh tế cho chủ đầu tư.
Quy mô của dự án không thay đổi, và hệ số này phụ thuộc vào mật độ dân cư tại khu vực đó. Tức là, khi hệ số sử dụng đất tăng lên, mật độ người sinh sống trong đô thị cũng tăng theo. Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu.
>>> Có thể bạn quan tâm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những điều cần biết
Hướng dẫn tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất theo quy định
Theo quy định của nhà nước, công thức để tính hệ số sử dụng đất là:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất
Ở đây, tổng diện tích sàn của công trình bao gồm cả tầng hầm, không tính phần diện tích dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng lánh nạn, phòng cháy chữa cháy và bãi đỗ xe.
Hãy xem các ví dụ sau để hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất:
Ví dụ 1: Một dự án nhà cao tầng có diện tích đất là 1000m2, với diện tích công trình 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Diện tích 500m2 còn lại dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:
(10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6.
Ví dụ 2: Ngôi nhà của tôi xây trên đất 60m2 với chiều cao 6 tầng, hệ số sử dụng đất được tính là: 60 x (6 : 100) = 3.6.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến mật độ xây dựng thuần, cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần cần tuân theo quy định về mật độ xây dựng tối đa. Với lô đất xây nhà ở riêng lẻ cao ≤ 25m và diện tích ≤ 100m2, chủ sở hữu có thể xây đến 100% mật độ tối đa nhưng phải tuân thủ khoảng cách và khoảng lùi giữa các công trình.
- Trong trường hợp khu vực quy hoạch có đặc thù và không còn quỹ đất cho công trình dịch vụ – công cộng, nhà nước cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa đến 60% cho các công trình này.
- Ở các khu vực cần kiểm soát dân số và hạ tầng, có thể sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì mật độ và tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa sẽ được xác định trong đồ án thiết kế, quy hoạch đô thị, nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định bảng dưới đây.
Bảng hệ số sử dụng đất tối đa cho các công trình hỗn hợp cao tầng, dịch vụ đô thị, và lô đất chung cư, dựa trên diện tích và chiều cao công trình
- Chú thích 1: Các mảnh đất có diện tích, chiều cao không xuất hiện trong bảng này có thể được suy ra từ hai giá trị gần nhất.
- Chú thích 2: Những khu vực quy hoạch cho công trình kiến trúc đặc biệt, tạo điểm nhấn cảnh quan đô thị, có thể xem xét hệ số sử dụng đất vượt 13 lần, với điều kiện không làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Không gian xanh rộng lớn, mật độ xây dựng giữ ở mức thấp,
“`
Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản thường quảng bá về sự hoàn chỉnh của giao thông và sự đa dạng của các tiện ích như một lời khẳng định quen thuộc cho dự án của mình.
Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất trong các khu đô thị
Thực tế, dù khu đô thị có mật độ xây dựng thấp, nhưng nếu các tòa nhà quá cao thì dân số vẫn sẽ rất đông. Vì vậy, các chủ đầu tư thường không công khai về hệ số sử dụng đất, tránh để người mua hiểu rõ ý nghĩa thực sự của nó.
Hệ số sử dụng đất được tính theo tỷ lệ mật độ dân cư. Hệ số càng thấp, dân cư càng thưa; ngược lại, hệ số càng cao, dân cư càng đông. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống của cư dân và quyền lợi của chủ sở hữu khi dự án kết thúc vòng đời.
Ngoài ra, những dự án có hệ số sử dụng đất thấp dễ thu hút đầu tư sau khi hết niên hạn, vì nhà thầu mới cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng và đảm bảo tái định cư cho cư dân. Do đó, hệ số sử dụng đất của dự án mới cần cao gấp 2-3 lần so với dự án cũ để có thể duy trì.
>>> Có thể bạn quan tâm: Đất dự án là gì? Những lưu ý quan trọng khi mua đất dự án
Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay là bao nhiêu?
Ở Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba tiêu chí chính (bao gồm: mật độ xây dựng, số tầng cao, hệ số sử dụng đất). Trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997, hệ số sử dụng đất được quy định là 5 lần.
Đến năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đã loại bỏ quản lý chỉ tiêu hệ số này. Hệ số sử dụng đất được hiểu ngầm là mật độ xây dựng nhân với số tầng cao. Điều này dẫn tới các công trình trên 15 tầng thường có hệ số sử dụng đất lớn, gây áp lực lên hạ tầng đô thị. – Theo TS. Nguyễn Hoàng Minh, Đại học Kiến trúc Hà Nội (2015)
Hiện nay, ở các nước phát triển như Anh, Ấn Độ, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Singapore,… đều có quy định rõ ràng về hệ số sử dụng đất cho từng khu vực. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc lập quy hoạch và kiểm soát hệ số này còn rất yếu kém.
Hơn nữa, việc hạn chế số tầng và chiều cao công trình phụ thuộc vào quy hoạch, an ninh quốc phòng, và khoảng không tĩnh,…
Ngoài ra, các chủ đầu tư và chính quyền ít chú trọng đến việc cần đồng bộ hệ thống giao thông, tiện ích đô thị hiện đại cho khu vực có hệ số sử dụng đất cao. Điều này gây ra nhiều hậu quả trong quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch.
Hơn thế nữa, Việt Nam thiếu quan điểm cụ thể về quản lý hệ số sử dụng đất, dẫn đến thiếu các quy định chi tiết cho việc tính toán tổng diện tích sàn xây dựng.
Dự án xây dựng vẫn chưa được ghi nhận một cách rõ ràng và cụ thể trong các tài liệu chính thức. Đây là một vấn đề quan trọng cần giải quyết để đảm bảo phát triển đô thị một cách đồng bộ.
Bài viết hy vọng sẽ cung cấp cho bạn đọc cái nhìn sâu sắc hơn về hệ số sử dụng đất và cách tính chính xác nhất, từ đó giúp lựa chọn các căn hộ và công trình đầu tư uy tín, phù hợp với nhu cầu của bản thân và gia đình.
*Thông tin trong bài chỉ mang tính chất tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải là quan điểm của chuyên gia.
*Hình ảnh minh họa.
Nguồn: Tổng hợp.
Khám phá những thông tin chi tiết và đầy đủ hơn tại Tin tức để không bỏ lỡ bất kỳ cơ hội nào trong lĩnh vực bạn quan tâm.