Khái niệm về đất dự án luôn khiến nhiều người, đặc biệt là những nhà đầu tư mới tìm hiểu về bất động sản, phải suy nghĩ. Loại đất này ngày càng phổ biến, có mức giá hợp lý cùng với khả năng pháp lý cao và dễ dàng trong việc chuyển nhượng để tạo ra lợi nhuận. Bài viết sau sẽ trình bày thông tin chi tiết cũng như những điều cần lưu ý khi đầu tư vào đất dự án.
* Thông tin trong bài mang tính chất tổng hợp và chỉ để tham khảo tại thời điểm chia sẻ mà thôi.
Đất dự án nghĩa là gì?
Đất dự án là gì? Hay có thể gọi là đất nền dự án? Đây là câu hỏi thường gặp từ các nhà đầu tư, nhất là những người mới tìm hiểu về lĩnh vực bất động sản.
Đất dự án
Còn được biết đến như là đất nền, đất dự án bao gồm các lô đất được giữ nguyên hiện trạng, chưa qua bất kỳ can thiệp nào như san lấp hay thay đổi mặt bằng. Đây là những mảnh đất nằm trong quy hoạch của các chủ dự án, vẫn còn nguyên sơ, chưa có sự khai thác hay xây dựng.
Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất dự án thường có sự phê duyệt rõ ràng về pháp lý và quy hoạch tại những khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, đất dự án thường được bố trí tại các khu dân cư, khu sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và toà nhà văn phòng.
>>> Có thể bạn quan tâm: Đầu tư bất động sản là gì? Rủi ro khi đầu tư bất động sản
Kiểm tra pháp lý của đất dự án
Để xác định tính pháp lý của đất dự án, cần những văn bản và hồ sơ cụ thể như sau:
- Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án từ văn phòng kiến trúc sư trưởng
- Hồ sơ chứng minh việc giải toả và đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu cần thiết)
- Hồ sơ được sự chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận, huyện và văn phòng kiến trúc sư trưởng đã phê duyệt quy hoạch
- Văn bản thể hiện khu đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
- Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất này.
Ngoài những giấy tờ kể trên, khách hàng nên cân nhắc khả năng tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là các nghĩa vụ thuế với Nhà nước và độ uy tín của họ qua những dự án đã hoàn thành.
“`html
Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
Rất nhiều thuật ngữ về đất đai khiến mọi người dễ nhầm lẫn giữa đất thổ cư và đất dự án. Cụ thể, năm sự khác biệt chủ yếu giữa hai loại đất này như sau:
- Về khái niệm:
- Đất thổ cư: thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đô thị. Loại đất này chỉ phục vụ cho mục đích ở, xây nhà và các công trình sinh hoạt.
- Đất dự án: là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa được xây dựng và vẫn ở trạng thái gốc. Thường được phát triển thành khu dân cư, sinh thái, tòa nhà văn phòng hoặc nhà xưởng,…
- Về tư cách pháp nhân:
- Đất thổ cư: thường cá nhân thực hiện việc tách thửa.
- Đất dự án: do doanh nghiệp tiến hành phân lô và thực hiện dự án.
Khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
- Về thời gian cấp sổ đỏ nếu phân lô, tách thửa:
- Đất thổ cư: thời gian khoảng 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa.
- Đất dự án: kéo dài khoảng 1 – 2 năm tùy thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư.
- Về khả năng tiếp tục phân lô:
- Đất thổ cư: tùy thuộc vào khu vực và điều kiện cấp phép. Có thể tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.
- Đất dự án: không thể tách lô thêm do đã được quy hoạch chi tiết 1/500.
- Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh:
- Đất thổ cư: hạ tầng và tiện ích phụ thuộc vào vị trí đất.
- Đất dự án: hạ tầng được đồng bộ hóa, bao gồm đường xá, công viên,… An ninh và phòng cháy chữa cháy được chú trọng tại các khu vực này.
Chuyển nhượng đất nền dự án có được phép không?
Theo luật đầu tư, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, việc này phải tuân theo quy định pháp luật và thủ tục thay đổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển nhượng đất nền dự án
“`
Dự án chuyển nhượng cần đáp ứng những điều kiện sau:
- Dự án đầu tư không nằm trong diện bị chấm dứt hoạt động theo khoản 1, điều 48 của Luật đầu tư 2014.
- Việc chuyển nhượng đất phân lô cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
- Chủ đầu tư phải hoàn thành xây dựng hạ tầng dịch vụ và kỹ thuật xã hội theo quy hoạch đã được phê duyệt, đồng thời bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực, cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước và thu gom rác trước khi chuyển nhượng đất cho người dân.
- Chủ đầu tư cần hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, gồm tiền sử dụng và thuê đất, cũng như các lệ phí liên quan.
- Khu vực đô thị đủ điều kiện chuyển nhượng đất phân lô, bán nền theo quy định tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án
Đất dự án ngày càng phổ biến với giá cả hợp lý, pháp lý an toàn và dễ dàng chuyển nhượng. Khách hàng nên lưu ý 4 điều sau để đảm bảo đầu tư an toàn và hiệu quả.
Lưu ý khi mua đất nền dự án
Nắm bắt thông tin về chủ đầu tư
Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong thành công của việc đầu tư đất nền. Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư là điều không thể thiếu khi quyết định mua đất dự án.
Dựa vào những thành công trước đây để đánh giá uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư đã khẳng định được tên tuổi trên thị trường, dự án đáng để đầu tư. Ngược lại, nếu không có danh tiếng, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những rủi ro không đáng có.
Tránh mua đất dự án theo sổ chung
Nhà đầu tư cần đảm bảo rằng đất dự án có sổ riêng cho từng mảnh, tránh việc đầu tư theo sổ chung. Nếu cần tách sổ hoặc chuyển nhượng, quá trình này sẽ rất khó khăn và phức tạp nếu không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về diện tích.
Hiểu rõ trình tự mua bán
Việc chuyển nhượng đất dự án cần tuân thủ các thủ tục nhất định. Để giao dịch diễn ra nhanh chóng và an toàn, nhà đầu tư cần thực hiện đúng quy trình như sau:
- Về hồ sơ pháp lý: cần chuẩn bị đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Về thủ tục sang tên và sang tiền: nhà đầu tư cần chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở và công trình quy hoạch.
- Tuân thủ các quy định pháp luật khi xây dựng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần có đủ các tài liệu về đất đai từ chủ dự án.
Để đảm bảo pháp lý vững chắc, nhà đầu tư có thể tìm đến luật sư hay chuyên gia bất động sản để được tư vấn cụ thể.
Giấy tờ giao dịch minh bạch
Bên cạnh những yếu tố đã nêu, giấy tờ giao dịch minh bạch giữ vai trò vô cùng quan trọng vì nó liên quan đến tính pháp lý của mảnh đất mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo luật kinh doanh bất động sản áp dụng từ ngày 1/1/2007, mọi giao dịch bất động sản đều cần phải thực hiện qua sàn. Thực tế, các cơ quan quản lý vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể hay quy định rõ ràng về điều này.
Điều này dễ dẫn đến các sai phạm trong giấy tờ pháp lý của dự án. Do đó, việc kiểm tra và thẩm định rõ ràng, chính xác về quyền sở hữu đất dự án là cực kỳ cần thiết, nhất là khi giao dịch qua môi giới.
>>> Có thể bạn quan tâm: Tái định cư là gì? Đất tái định cư có thể mua bán không?
Những loại đất nền dự án không nên đầu tư
Các loại đất nền nên tránh bao gồm:
- Đất trong các dự án chưa được phép phân lô: Một số dự án tự phát hiện tại những nơi đang “sốt đất” vẫn tiến hành giao dịch mặc dù chưa được phân lô hợp pháp, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua và vi phạm pháp luật. Giao dịch đất chưa phân lô chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn.
- Đất dự án đang được thanh lý với giá rẻ: Nhà đầu tư cần tìm hiểu vì sao dự án này giá rẻ nhưng vẫn không bán được, có thể tồn tại rủi ro tiềm ẩn cao.
- Đất dự án ma: Đầu tư vào các dự án chỉ trên giấy tờ là hành vi không thực, dễ làm mất mát tài chính. Nếu dự án không có hình ảnh thực tế, nhà đầu tư nên tránh xa để không tiếp tay cho hành vi phạm pháp.
- Đất dự án đang bị thế chấp ở ngân hàng: Đất bị cầm cố nhưng vẫn rao bán thường khiến quá trình chuyển nhượng phức tạp và rắc rối.
Bài viết đã cung cấp thông tin cần thiết về đất dự án là gì. Mong rằng những chia sẻ này sẽ giúp nhà đầu tư quyết định cẩn thận hơn khi đầu tư vào bất kỳ dự án nào.
*Thông tin bài viết chỉ mang tính chất tham khảo và tổng hợp, không phải ý kiến chuyên gia.
*Hình ảnh chỉ mang tính minh họa.
Nguồn: Tổng hợp.