Khám Phá Bí Ẩn: Hiểu Rõ Diện Tích Thông Thủy và Diện Tích Tim Tường Trước Khi Mua Căn Hộ Chung Cư

Nhầm lẫn giữa hai phương pháp tính này có thể gây ra sai sót trong việc hiểu về không gian thực sự sử dụng và các chi phí liên quan. Hiểu rõ cách tính diện tích không chỉ giúp bạn hình dung chính xác không gian sống sau này mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị pháp lý và chi phí vận hành trong tương lai.

1. Diện tích thông thủy là gì?

Định nghĩa diện tích thông thủy

• “Thông thủy” là một từ Hán Việt ghép, gồm “thông” có nghĩa là thông suốt và “thủy” là nước, chỉ không gian mà dòng nước có thể chảy qua không bị cản trở. Trong xây dựng, khái niệm này thể hiện phần diện tích thực sự sử dụng bên trong căn hộ.
• Diện tích thông thủy còn được biết đến như “diện tích sử dụng căn hộ” hay “diện tích lọt lòng”. Trong tiếng Anh, khái niệm tương đương là “carpet area” – tức khu vực có thể trải thảm.

Cách tính diện tích thông thủy

• Diện tích thông thủy được đo từ mép trong của các bức tường bao quanh căn hộ, bao gồm tường ngăn các phòng nhưng không tính cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Bằng sự áp dụng diện tích thông thủy một cách bắt buộc trong pháp luật, người tiêu dùng trên thị trường bất động sản được bảo vệ tốt hơn. Luật pháp giúp xác định rõ diện tích mà người mua có thể sử dụng, ngăn chặn những hiểu lầm hoặc cảm giác bị tính giá cao cho các không gian không thực sự sử dụng được bên trong các bức tường hay cấu kiện. Điều này đảm bảo người mua chỉ trả tiền cho phần không gian sống thực sự của họ, đồng thời tạo sự minh bạch theo các tiêu chuẩn quốc tế như “diện tích trải thảm”.

2. Diện tích tim tường là gì? 

Định nghĩa diện tích tim tường

• “Tim tường” nghĩa là “tâm của bức tường”. Diện tích tim tường được tính từ tâm các bức tường bao quanh căn hộ, còn được biết đến như “diện tích sàn xây dựng” hoặc “diện tích phủ bì” (gross area).

Cách tính diện tích tim tường

• Toàn bộ diện tích sàn nằm bên trong các tường bao (đo đến tâm tường).
• Một phần nửa độ dày của tường chung với căn hộ khác, dựa trên việc đo từ tâm tường.
• Toàn bộ các tường ngăn phòng bên trong căn hộ.
• 
  Trong căn hộ, diện tích sàn có sự hiện diện của cột và hộp kỹ thuật.
  

Mặc dù chỉ một phương pháp đo lường hiện được chấp nhận pháp lý trong hợp đồng mua bán ngày nay, sự tồn tại của hai cách đo khác nhau có thể gây ra nhầm lẫn cho người mua. Khi tìm hiểu các bất động sản cũ hoặc tài liệu tiếp thị khác nhau, có thể thấy diện tích “tim tường” trong những tài liệu trước đây, gây khó khăn trong việc đối chiếu với các bất động sản mới hơn được liệt kê với diện tích “thông thủy”, nếu không hiểu rõ cách khác biệt này. Do đó, việc giải thích cặn kẽ rất cần thiết.

3. So sánh diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Để giúp hình dung rõ ràng điểm khác biệt chính, dưới đây là bảng tóm tắt những đặc điểm quan trọng:

4. Vì sao diện tích thông thủy lại quan trọng với bạn khi mua nhà?

Thanh toán cho không gian sử dụng thực tế: Diện tích thông thủy thể hiện đúng diện tích bạn sinh hoạt hàng ngày. Điều này đảm bảo sự công bằng – chi trả cho diện tích bạn thực sự sở hữu và có thể sử dụng để bày trí nội thất.

So sánh một cách chính xác: Hiểu rõ diện tích thông thủy giúp bạn dễ dàng so sánh chính xác giữa các căn hộ khác nhau, không ảnh hưởng bởi độ dày tường hay thiết kế kết cấu.

Ảnh hưởng đến phí quản lý:

• Phí quản lý vận hành hàng tháng được tính dựa trên diện tích thông thủy theo đơn vị mét vuông (m²).
• Công thức tính: Phí quản lý = Giá dịch vụ (VNĐ/m²) x Diện tích thông thủy (m²).
• Dùng diện tích thông thủy giúp bạn chỉ trả chi phí cho phần diện tích riêng và có thể sử dụng được, không tính cả tường chung hay cấu trúc.

Ảnh hưởng đến cách đánh giá đơn giá:

• Việc sử dụng diện tích thông thủy (số liệu thấp hơn) có thể khiến đơn giá trên mỗi mét vuông trông cao hơn khi so với việc tính theo diện tích tim tường.
• Tuy nhiên, điều cần lưu ý là tổng giá bán căn hộ vẫn giữ nguyên dù tính theo cách nào. Việc chuyển sang tính theo diện tích thông thủy nhằm nâng cao tính minh bạch và phản ánh đúng diện tích sử dụng, không thay đổi tổng chi phí.

5. Lời khuyên hữu ích cho người mua căn hộ

• Rà soát Hợp đồng mua bán (HĐMB): Luôn kiểm tra kỹ HĐMB để đảm bảo diện tích căn hộ ghi rõ là “diện tích sử dụng” hoặc “diện tích thông thủy”.
• Hiểu rõ Bản vẽ mặt bằng: So sánh diện tích thông thủy đã nêu với sơ đồ bố trí căn hộ. Chú ý đến vị trí của các cột hoặc hộp kỹ thuật (không được tính trong diện tích thông thủy nhưng vẫn tồn tại trong căn hộ) vì chúng ảnh hưởng đến cách sắp xếp nội thất.
• Kiểm tra Sổ hồng: Khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng), hãy xác nhận diện tích ghi trên sổ phù hợp với diện tích thông thủy đã được nêu trong HĐMB.

Tóm lại, điểm khác biệt chính nằm ở chỗ: “thông thủy” là không gian sử dụng thực sự của bạn và là tiêu chuẩn pháp lý, trong khi “tim tường” có số đo lớn hơn nhưng bao gồm cả các phần cấu trúc. Hiểu rõ “diện tích thông thủy” giúp người mua đưa ra quyết định sáng suốt và tự tin hơn.

Đừng bỏ lỡ cơ hội khám phá thêm nhiều thông tin hấp dẫn mà chúng tôi đã chuẩn bị cho bạn trong chuyên mục Tin tức của chúng tôi. Ghé thăm ngay để không bỏ qua bất kỳ điều gì thú vị!